Signez-vous un chèque en blanc pour votre bail commercial?

Par Martin Santerre, CPA

Pour une majorité d’entreprises qui louent leurs locaux, le loyer représente une des trois plus importantes dépenses d’exploitation. La plupart des baux sont valides pour des termes de cinq à vingt ans. Plus un engagement est pris à long terme, plus il est risqué, car les sommes impliquées sont importantes.

Voici donc deux recommandations à retenir avant de signer votre bail.

Utiliser les services d’un juricomptable
La plupart des locataires vont s’entourer d’un courtier et d’un avocat lors du processus de négociation. Plusieurs d’entre eux n’ont jamais été impliqués dans la gestion quotidienne d’un bail. Ils peuvent difficilement prévoir comment les bailleurs interpréteront les clauses du bail ayant un impact sur le coût du loyer, selon le libellé proposé pour ces clauses. Il y a donc un angle important du risque financier qui demeure à découvert.

Un juricomptable spécialisé dans l’administration et l’audit des baux sera en mesure de couvrir cet angle. Celui-ci connaît bien l’ensemble des interprétations défavorables aux locataires que font les bailleurs de ces clauses et comment ceux-ci calculent le loyer. À la suite de la révision de l’offre de location et du projet de bail, le juricomptable sera en mesure de proposer des modifications au libellé des clauses afin de réduire le risque financier relié aux interprétations défavorables de celles-ci par un bailleur. L’implication de l’expert se concrétise régulièrement par des économies substantielles de loyer pour le locataire.

Obtenir un droit d’audit de loyer
Dans un contexte de bail net, les locataires paient un montant pour le loyer de base et doivent assumer aussi un loyer additionnel composé de l’ensemble des coûts d’exploitation et des taxes foncières encourus sur l’immeuble au cours d’une année. La détermination de ces coûts et de la part qui revient à chaque locataire est calculée annuellement par le bailleur. Ce dernier en exigera le paiement avec comme seul support un document indiquant un état des coûts d’exploitation sommaire de l’immeuble et la quote-part du locataire.

Des centaines de millions de dollars sont ainsi versés au Québec annuellement aux bailleurs sur la seule foi de documents de deux pages! 

Il est donc souhaitable de prévoir l’inclusion dans le bail d’un droit d’audit du loyer additionnel par le locataire, qui permet d’effectuer une revue détaillée des coûts d’occupation afin de s’assurer qu’ils soient conformes à ce qui est prévu au bail et possiblement d’identifier et de recouvrer les montants facturés en trop auprès du bailleur.

Cet audit peut donc s’avérer une stratégie de réduction des coûts d’occupation utilisée par les locataires commerciaux diligents, pour récupérer les sommes de loyer qui auraient pu être payées en trop et ainsi mieux contrôler les coûts d’opération de l’entreprise.